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28-10-2019

Vendita immobili, quando si configura il reddito di impresa

 

 

I chiarimenti delle Entrate nella circolare n. 426
 

 

I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

 

Con la circolare n. 426, l’Agenzia delle Entrate ha preso in esame il tema della realizzazione e successiva rivendita di unità immobiliari. Vediamo quanto specificato.

Il caso in esame ha riguardato un contribuente che ha segnalato di essere proprietario “di un fabbricato urbano ad uso civile abitazione e servizi”. Tale fabbricato è stato acquistato in comproprietà con la moglie e su tale fabbricato il contibuente vuole “effettuare lavori di ristrutturazione edilizia”.

Il contribuente stesso ha specificato che i lavori consistono “nella demolizione e ricostruzione con volumetria aumentata del 20% rispetto alla situazione antecedente”. L’istante ha poi precisato che “l’aumento volumetrico non muta comunque le caratteristiche fondamentali dell’intervento”, di conseguenza “verrà presentata una Scia e non una licenza di costruzione”. Volendo procedere, al termine dei lavori, alla cessione dell’intero fabbricato, l’istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se si va a concretizzarsi una plusvalenza imponibile “e, in caso affermativo, come calcolare la predetta plusvalenza”.

Fornendo la sua risposta, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che nel caso in esame “la realizzazione a seguito dei lavori di 5 appartamenti, 8 garage e 3 posti auto, configura un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l’atto di cessione e strumentale rispetto all’incremento di valore, che evidenzia l’intento di realizzare un ‘arricchimento’ (lucro)”. Le Entrate, dunque, hanno evidenziato che l’attività svolta dall’istante deve considerarsi imprenditoriale, ciò perché “l’intervento sul complesso immobiliare posto in essere risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla realizzazione e successiva vendita delle unità immobiliari, garage e posti auto a terzi, avvalendosi di un’organizzazione produttiva idonea, e svolgendo un’attività protrattasi nel tempo”.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi affermato che il reddito derivante dalla vendita degli immobili deve essere considerato reddito di impresa. Nello specifico, è stato sottolineato che il “reddito generato dalla vendita delle suddette unità immobiliari deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all’articolo 55 e successivi del Tuir”.

Analizzando il tema della plusvalenza immobiliare, l’Agenzia delle Entrate ha specificato che “presupposto per la tassazione della plusvalenza nell’ambito dei redditi diversi è che l’attività posta in essere dalla persona fisica non sia idonea a configurare l’esercizio di impresa commerciale ai sensi dell’articolo 55 del Tuir”.

E ancora: “In particolare, ai fini del reddito d’impresa, affinché si configuri l’attività commerciale è necessario che l’attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità ‘abituale’, ancorché non esclusiva e, in mancanza di tale elemento, l’attività commerciale esercitata ‘occasionalmente’ è produttiva di un reddito inquadrabile nella categoria dei redditi diversi. Ed infatti, secondo un consolidato orientamento della Corte di Cassazione, la qualifica di imprenditore può essere attribuita anche a chi semplicemente utilizzi e coordini un proprio capitale per fini produttivi”.

Aggiungendo: “L’esercizio dell’impresa, inoltre, può esaurirsi anche con un singolo affare inconsiderazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta. Più precisamente, un singolo affare può costituire esercizio di impresa allorquando implichi il compimento di una serie coordinata di atti economici, sia pure attraverso un’unica operazione economica, come avviene nel caso di costruzione di edifici da destinare all’abitazione (Cfr. sentenze n. 8193 del 29 agosto 1997, n. 3690del 31 maggio 1986 e n. 267 del 20 gennaio 1973)”.

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