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12-07-2017

IMMOBILI: E' ANCHE UN FATTORE DI STIMA ........

 

 

NON È C’È SOLO LA CRISI ALLA BASE DEL PROBLEMA VENDITE. PARLA L’ESPERTO

In diverse occasioni, nei gruppi “Agenti di Affari in Mediazione a confronto” presenti su Facebook e Linkedin, abbiamo avuto modo di dibattere circa il fenomeno dei tanti immobili in vendita e dei relativi tempi biblici di alienazione.

Gli agenti immobiliari sosterrebbero in sintesi che la questione non sarebbe attribuibile solo alla crisi di comparto, che di suo ha allungato i processi di compravendita, bensì il più delle volte a questo si sommerebbe la propensione dei proprietari a sovrastimare i loro immobili e ad essere restii nell’accettare la valutazione effettuata dai mediatori.

Convinti che la stima del più probabile valore di mercato di un immobile giochi un ruolo di primaria importanza nella questione in oggetto, poniamo delle domande ad un’esperta in stime e valorizzazione immobiliare, l’architetto Giulia Giavito, per poter comprendere al meglio la questione in oggetto. Architetto Giavito, quanto incide secondo lei una corretta stima nel processo di alienazione di un bene immobiliare?

Ritengo che incida almeno per il 50%. Altri parametri importanti sono la valutazione del target di riferimento, la valorizzazione dell’immobile e la promozione efficace. Come mai i proprietari sovrastimano i loro immobili e perché sono spesso restii nell’accettare la valutazione degli agenti immobiliari?

I privati tendono a sovrastimare i loro immobili per diverse motivazioni: per una questione di natura affettiva, ossia li considerano unici e speciali e non per quello che realmente sono: un prodotto da vendere in un mercato oberato; per via della “stima del bisogno” e cioè calcolano il valore del bene su basi personali come le loro necessità economiche; ed infine vengono fuorviati ed ingolositi da perizie infondate, effettuate da sensali di piazza nonché mediatori abusivi che non sono in grado di redigere una stima corretta con gli standard Internazionali come fanno gli agenti immobiliari professionisti. Questi abusivi adoperano la leva della sovrastima per accaparrarsi l’incarico, ben sapendo che a quei valori l’immobile non sarà concorrenziale e che con il tempo convinceranno il venditore ad abbassare pur di vendere.

Occorre inoltre dire che la sovrastima è oltremodo dannosa per il proprietario in quanto allontana i potenziali acquirenti che magari non provano nemmeno a trattare. È corretto stimare un’immobile riferendosi ai dati Omi o a quelli dei portali immobiliari? Quei valori sono di massima, non dico che siano errati ma che non possono sostituire una stima puntuale effettuata da un esperto professionista, come può esserlo un agente immobiliare, basata su un metodo scientifico come quello utilizzato dagli standard internazionali di valutazione: metodo fondato su più basi parametriche, procedimenti tecnico scientifici, norme e metodologie estimative condivise al fine di una corretta determinazione del più probabile valore di mercato di un bene. Poniamo il caso di dover stimare un appartamento, quali documenti occorrono e come procedere?

Inizialmente bisogna raccogliere la seguente documentazione: copia dell’atto di provenienza, planimetria catastale, visura ipotecaria, Attestato di Prestazione Energetica, planimetria di progetto depositata in Comune, certificato di agibilità. Dopo bisogna controllare la conformità delle planimetrie con lo stato di fatto ed infine, dopo aver trovato dei comparativi reali si procede con la verifica di questi.

Così facendo, una perizia è in grado di consentire di dimostrare il valore ottenuto, è controllabile e verificabile nel tempo, è soggetta a standard, è trasparente, perciò è professionale. La perizia di stima sintetica utilizzata dagli incompetenti, si esplica di poche frasi in cui si descrive l’oggetto di stima e il valore economico viene stabilito con un giudizio infondato alquanto soggettivo. Cosa si sentirebbe di suggerire agli agenti immobiliari e cosa ai proprietari?

Agli agenti immobiliari di investire del tempo nell’illustrare ai proprietari i vari processi che stanno dietro ogni perizia di stima, in modo che questi possano saper distinguere la grande differenza che corre tra una stima professionale ed una da sensale. Ai proprietari di capire che non possono pretendere di avere una stima professionale in cinque minuti a voce, gratuitamente senza conferire inoltre un incarico di vendita in esclusiva ad un professionista abilitato.

 

Fonte: Giornale d'Italia

Autore: Michele Cotugno

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