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17-05-2018

Cartella esattoriale non pagata: i rischi in caso di ipoteca su un immobile

 

 

Che rischi si corrono in caso di cartella esattoriale non pagata? L’iscrizione dell’ipoteca (anche sulla prima casa) con successivo pignoramento e conseguente vendita all’asta dell’immobile. E non salva il fatto che l’immobile sia cointestato oppure assegnato all’altro coniuge in sede di separazione coniugale.

Affinché l’ipoteca possa considerarsi legittima deve essere preceduta da un avviso regolarmente notificato al contribuente. Si tratta della “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria”. Prima che l’ipoteca possa essere iscritta, dalla data della notifica della comunicazione devono decorrere almeno 30 giorni. Una volta iscritta l’ipoteca, al contribuente non viene notificato alcun ulteriore avviso.

La “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria” è un atto dovuto che consente il contraddittorio preventivo e l’esercizio del diritto di difesa. La mancata notifica comporta l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria, contestabile dinanzi al giudice competente.

Ipoteca casa per cartelle esattoriali

L’ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione è espressamente prevista dalla legge in presenza di determinati requisiti e condizioni. L’ipoteca viene iscritta per un importo pari al doppio dell’importo complessivo della somma dovuta dal debitore.

In caso di mancato pagamento delle cartelle esattoriali, l’ipoteca può essere iscritta su qualsiasi immobile del debitore, anche sulla sua prima e unica casa, ma il debito deve essere sempre non inferiore a 20.000 euro. La Cassazione ha stabilito che per calcolare tale limite, occorre guardare a tutti i crediti iscritti a ruolo a carico del contribuente e non soltanto a quelli di natura tributaria. Per evitare un’iscrizione ipotecaria sulla propria casa è opportuno fare in modo che il debito complessivo nei confronti dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione rimanga sempre sotto la soglia di 20.000 euro.

Pignoramento immobiliare

Con l’iscrizione dell’ipoteca l’Agenzia delle Entrate-Riscossione può procedere al pignoramento immobiliare e alla vendita forzata della casa del debitore. L’iscrizione ipotecaria per cartelle non pagate è un passaggio obbligato, in assenza del quale il pignoramento non è possibile e, se avviato, sarebbe illegittimo. Decorsi 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, se il debitore non paga, il concessionario può procedere all’espropriazione. Il pignoramento immobiliare è possibile però solo se il debito è superiore a 120.000 euro.

Ipoteca sulla prima casa

L’ipoteca può essere iscritta dall’Agenzia delle Entrate-Riscossione anche sulla prima casa del debitore. Ma, se questa è anche l’unico immobile dello stesso debitore, non è di lusso (categorie catastali A/8 e A/9), è destinato ad uso abitativo e in esso il contribuente ha fissato la propria residenza, all’ipoteca non può seguire il pignoramento, neppure se il debito supera l’importo di 120.000 euro.

Ipoteca casa cointestata

La casa in comproprietà con il coniuge (o altro soggetto) non debitore non salva dall’ipoteca e dal pignoramento per cartelle esattoriali non pagate, anche nel caso in cui l’abitazione sia stata assegnata dal giudice dopo la separazione. La più recente giurisprudenza ha stabilito che l’ipoteca è legittima anche se iscritta dopo l’assegnazione della casa all’ex coniuge non debitore. I creditori possono inoltre pignorare la casa assegnata dal giudice, con la sentenza di separazione, ad uno degli ex coniugi se quest’ultimo è anche proprietario dell’immobile.

Se il coniuge assegnatario della casa coniugale, ottenuta con provvedimento del giudice all’esito della causa di separazione, è anche proprietario dell’immobile, i suoi creditori potranno pignorare tale bene. Non conta il fatto che l’assegnazione sia anteriore

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